10.06.2024 14:50
Перевірка майбутнього об'єкта нерухомості: покрокова інструкція для інвестора
Для безпечного інвестування у майбутній об’єкт нерухомості важливо дізнатись про реальний статус обраного об'єкта. Для цього інвестор може вимагати у забудовника довідку з Державного реєстру речових прав (ДРРП) про стан реєстрації права на нерухоме майно. У реєстрі містяться всі відомості та дані про реєстрацію майбутнього об’єкту нерухомості та його характеристики.
Крім того, всі вихідні дані та відомості про об’єкт зібрані на порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ). Через портал ЄДЕССБ інвестор може перевірити дані про об’єкт самостійно. Це також дозволить порівняти інформацію, отриману від продавця, з даними реєстрів, що забезпечить прозорість у процесі придбання нерухомості.
Для того, аби отримати детальну інформацію про обраний об'єкт нерухомості на порталі ЄДЕССБ, перевірити його статус та визначити його параметри, потрібно здійснити декілька кроків:
отримати ідентифікатор об’єкта нерухомості: квартири, паркомісця чи нежитлового приміщення – цей ідентифікатор дозволить знайти всі необхідні дані про об’єкт на порталі ЄДЕССБ;
зайти на портал ЄДЕССБ https://e-construction.gov.ua/ та у розділі «Реєстри» обрати підрозділ «Спеціальне майнове право», а в ньому – розділ «Заяви про реєстрацію майнового права в ДРРП»;
у полі «Ідентифікатор об'єкта будівництва» потрібно внести ідентифікатор для пошуку заяви про реєстрацію права;
на сторінці заяви переглянути документи, на підставі яких відбувалася реєстрація права, та їхні статуси: дозвільний документ, відомості про визначення гарантійної частки та розподіл прав, про присвоєння адреси тощо;
зі сторінки заяви перейти за посиланням на дозвільний документ та переглянути його статус, який визначає, чи має замовник право будувати об'єкт, який планує придбати інвестор;
зі сторінки заяви перейти у відомості про визначення гарантійної частки, де перевірити, чи є обʼєкт гарантійною часткою, яку не можна продавати, а також переглянути перелік осіб, за якими зареєстровано право на об'єкт;
в розділі «Проектна документація» можна знайти характеристики обʼєкта, який буде збудовано;
також система дозволяє переглянути інші повʼязані документи, та визначити відповідність об'єкта будівництва заявленим в договорі характеристикам, що допоможе прийняти остаточне рішення про інвестування.
Важливо, що ключовою ознакою безпечної інвестиції є відповідність обʼєкта вимогам законодавства. Однією з таких вимог є реєстрація спеціального майнового права (СМП) на майбутні обʼєкти нерухомості для залучення фінансування будівництва. Це дієвий інструмент, який дозволяє інвестору перевірити доброчесність замовника будівництва.
Згідно з Законом України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», всі об’єкти – квартири, паркомісця, приміщення та інші об'єкти, на які отримано дозвільний документ на будівництво після 10 жовтня 2022 року – можуть бути включені до цивільного обігу (купівля-продаж) лише за умови державної реєстрації спеціального майнового права.
Так, потенційний інвестор майбутнього об'єкту нерухомості може звернутися до замовника будівництва або девелопера, що реалізує, наприклад, квартиру, і отримати номер дозвільного документа та дату його реєстрації. Дозвільний документ можна перевірити на порталі ЄДЕССБ за посиланням: https://e-construction.gov.ua/document/optype=100 Якщо реєстрація в ЄДЕССБ відбулася після 10 жовтня 2022 року, то такий майбутній об'єкт нерухомості повинен бути зареєстрований в ДРРП, а його продаж повинен відбуватися обов'язково з державною реєстрацією прав. Всі реєстраційні процедури щодо об'єкта повинні виконуватися виключно з участю державного реєстратора та з укладанням нотаріальних договорів.
Важливо
Ці вимоги є актуальними для всіх обʼєктів, на які отримано дозвільні документи після 10 жовтня 2022 року. Натомість продаж обʼєктів, будівництво на яких розпочалося до вказаної дати, можна здійснювати як за попередніми механізмами фінансування, так і за новими нормами.
Сьогодні на порталі ЄДЕССБ доступно 118 зареєстрованих заяв від замовників будівництва. За останній місяць автоматично вже зареєстровано 66 обʼєктів і 11 378 тисяч майбутніх об’єктів нерухомості.
Отримати більше корисної інформації про реєстрацію спеціального майнового права можна на порталі https://e-construction.gov.ua/smp
Функціонал реєстрації спеціального майнового права розроблений у тісній співпраці з Міністерство юстиції України.
Цифровізація будівельних послуг реалізується у співпраці Міністерства розвитку громад, територій та інфраструктури та Міністерство цифрової трансформації України завдяки проєкту "Підтримка цифрової трансформації" за підтримки USAID та UK Dev. Партнер проєкту — Фонд Східна Європа.
